11月29日,贵刊刊登了“物管与业主:双方何时尽开颜”一文,笔者深以为然,通过进一步走访和调查,发现达州物业管理的确存在困惑。物业管理企业是房地产业在消费领域的延续,房地产市场的蓬勃发展,所带来的是物业管理企业数量的剧增。达州经过十几年的发展,物业管理市场已初步形成,但物业管理的发展仍面临一系列困难。
□开发商遗留问题多,使服务活动陷入困境
有部分开发商在建设过程中,擅自变更规划,不按标准要求建设配套设施,建设质量不合格,销售面积缩水等等,这些问题待业主入住后逐渐暴露出来,诸如原来规划的绿地变成了建筑物,房屋墙体开裂、漏水等问题,致使业主迁怒于物业服务企业,物业服务企业整天忙于纠纷的处理,物业服务活动举步维艰。
□楼盘空置现象严重,物业企业收费难
近几年,楼市行情看好,炒房者纷纷出手,许多楼盘销售火爆,开盘就销售一空。笔者近日晚八点,专程到西外新区、南外新区调查,发现很多楼盘从远处看房屋内的灯光星星点点十分稀疏。据某小区一位保安介绍,他们所在小区房屋空置现象十分严重,有的楼盘交付使用几年了,物业公司甚至连业主的面都没见过,房屋的门窗一直紧闭,电话联系也没人理会,更谈不上交物业管理费了。
□物业服务企业成本增加,而物业服务费偏低
物业服务行业属于劳动密集型行业,基层员工大部分是进城务工的农民工。这几年农村政策在不断转好,进城农民工有回流的趋势,发达地区制造业仍然保持对农民工的在量需求,供需矛盾必然导致工价上涨;另外是物价的上涨提高了员工的生活成本,客观上有提高员工薪酬的必要。按照《物业管理条例》、《四川省物业服务收费实施细则》等相关法律法规的规定,普通住宅物业服务费属于政府指导价,一边是物业服务企业成本大幅上扬,而另一边是物业服务费用一直得不到调整,而物业服务企业为维持经营,只能降低服务质量,而服务质量的下降,又会引起业主与物业企业进一步的纠纷,从而形成一种恶性循环。
□物业企业员工掌握的服务技能偏低,制约行业发展
物业管理行业作为劳动密集型行业,为政府和社会解决了不少就业问题,行业内也不同程度地将物业服务简单地理解为“维修、保洁、保安”,而随着知识经济时代的到来,我们的劳动力成本低的优势将逐渐消失,没有相当文化水平的劳动力将成为企业的包袱。随着生活水平的提高,市民的居住行为和居住要求都发生了巨大的变化,人们已不能满足维修、清洁等最基本的服务项目,人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系,物业服务企业只有不断创新,不断提高服务技能,才能满足业主不断增加的服务需要。
□业主消费观念未转变,制约着行业的发展
随着住房制度改革的深入和住房商品化的推进,我市住宅物业服务呈现了前所未有的发展速度,服务水平不断提高,而很多业主是进城务工的农民朋友及少部分单位职工,广大农民朋友以前过的是自给自足的生活,少数单位职工的一切物业服务活动由单位的后勤部门提供,由于物业服务行业发展的时间不长,广大业主的观念没有发生根本的转变,大家总想着“免费午餐”或者总想以最少的付费得到最好的服务;另一方面,业主认为只要付了费,所有的服务都要免费提供,如果物业企业不免费服务,则以不交物业服务费相威胁,客观上助推了物业服务企业经营困难。
如何应对目前的困境是实实在在摆在物业服务企业面前的难题,毕竟生存下去是头等大事。针对造成物业服务企业经营困境的几个主要原因,笔者认为,与物业服务行业相关的各方面尤其是政府主管部门应当高度重视,并采取切实可行的措施帮助物业服务企业渡过难关。□孙洪彪