破题老旧小区改造难

更新：2020-01-16 08:49:35 　　　　　　来源： 北京商报网　

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作者：董亮 王寅浩　　　编辑：董亮 王寅浩

劲松二区改造后的中心公园

随着城市的发展，传统老旧小区已不能满足人们日益增长的生活需求，老旧小区升级改造按下“快进键”。作为惠及民生的重要工程，老旧小区改造面临哪些痛点、难点？老旧小区加装电梯如何操作？物业“失管”“弃管”问题如何解决？在今年北京两会期间，政协委员纷纷就“老旧小区升级改造”建言献策。

为老年人进行无障碍改造

老旧小区改造是城市建设不可或缺的一部分，是一项惠民工程，受到群众的广泛关注。北京市住建委资料显示，北京“年龄”超过30岁的老旧居民楼保有量约4万栋，其中还有不少是建于上世纪五六十年代的工厂宿舍楼。

来自台盟界别的北京市政协常委、台盟北京市委副主委汪舟对此专门进行了市场调查，调查结果显示，如今这些“高龄”老楼普遍面临安全隐患和突出问题：水、电、气、热管线老化，违建及开墙打洞现象明显，私搭线缆较多，楼体外观长期缺乏清洗粉刷，无障碍设施欠缺，安防、消防及公共照明设施有待完善等。

社区建设是人们追求美好生活的重要基础。因此，汪舟更侧重于老旧小区的“翻新”，对老旧小区的上下水、强弱电、供暖、供气管网、线缆进行排查改造，对污水管道全面加粗，对化粪池进行全面疏通清淤，确保污水管线畅通。

除此之外，对小区进行院落绿化，适当增加居民活动空间。全面清理占用道路、绿地停车；完善小区照明系统，补齐路灯、楼道灯；修缮雨水管、雨棚、散水等建筑配件。

调查中发现，老旧小区居民“老龄化”占比更高。在汪舟看来，针对老年人的无障碍改造是必须“沉下心”去做的一件事。老旧小区对于老年人要更“宽容”，升级改造应重点对坡道、楼梯等进行无障碍改造，在公共区域设置无障碍休息区和休息座椅，设置引导标志和无障碍标志。

加装电梯应补贴特殊人群

除无障碍改造外，受小区居民“老龄化”因素影响，老旧小区加装电梯的呼声也越来越高。来自经济界别的北京市政协委员、北京京城机电控股有限责任公司战略运营部（安全环保部）部长刘安琪表示，根据政策要求，老旧小区加装电梯需征得“所在楼栋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，同时应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意”，实际为加装电梯本单元100%的居民签字同意。

除此之外，由于电梯属于特种设备，电梯建成后的日常运维成本较高，对于电梯运营企业来说，乘梯使用费无法足额收取会影响电梯运营。按照电梯的年运营费用分摊到住户后，每户乘梯使用费很高，6层居民每户每月使用费可达360元。“老旧小区居民收入相对较低，可能无法承担较为高昂的乘梯费用。”刘安琪称。

基于此，刘安琪建议，在加装电梯居民签字阶段，可以报建前提为征得“所在楼栋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。该项签字范围的调整可以惠及大多数居民，也能够保障多数住户加梯意愿得以实施。

考虑到老旧小区困难群体及老年人、残疾人的电梯使用费负担，建议政府对已建成电梯并投入使用的老旧小区居民中的特殊人群给予补贴。补贴可按照“个人先交费、政府后补贴”的原则执行。该项补贴从一定程度上帮助老百姓解决乘梯负担，达到电梯“建有所用”的建设初衷，使居民“无担忧”“无顾虑”地看待增设电梯这项惠民工程。

软硬件需同步跟进

“老旧小区除了硬件上的不足，还存在软件上的不足。”来自特邀界别的北京市政协委员，北京市西城区政协党组书记、主席章冬梅认为，目前老旧小区物业“失管”“弃管”问题凸显，也成为市民热线12345投诉的集中反映问题，有许多产权单位不作为、物业弃管的居民院设施老化，经常有跑冒滴漏的情况发生，同时也容易造成环境脏乱，应引起高度重视。

章冬梅建议，目前本市老旧小区主要为房改房小区，建议北京市国资委督促中直国管、市属老旧小区产权单位履职尽责。将居民与物业服务企业建立物业服务合同关系作为产权单位向居民发放物业费补贴的前置条件，确立物业服务法律关系，为后期物业管理良性运营提供保障；加大老旧小区综合整治力度，解决房屋本体和附属设备设施等历史遗留问题，消除各类安全隐患；在老旧小区硬件条件综合整治的同时，归集补足住宅专项维修资金用于日后小区共用设备设施的中、大修；督促物业服务企业到社区报到，接受社区监督管理，推动社区治理。

事实上，为巩固老旧小区综合改造成果，防止改后失管现象，2019年北京市住建委已将完善小区物业服务列为老旧小区综合整治的前置条件。据北京市住建委相关负责人介绍，拟申报改造的老旧小区业主需要同意建立物业管理长效机制，选定物业管理企业，签订物业服务合同，才能进行改造申报。

无论是“硬件”还是“软件”，老旧小区的升级改造愈发得到重视。政府工作报告提出，2020年北京将大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，加装电梯开工400部以上、竣工200部以上。