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如何避免二手房背后的各种陷阱?

通川区住建局关于二手房热点问题解答

更新:2017-07-05 15:11:13 来源:达州晚报


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    据达州市房管局统计数据显示,2016年通川区二手房交易2918套,交易总面积29.1万平方米,交易总额10.8亿元,交易均价是3716.03元。从中可以看出,通川区二手房交易市场火爆,而市民买卖房子为省时省力往往选择中介。那么,二手房交易环节要涉及哪些税收?买卖双方通过中介交易如何避免陷阱?中介公司违规违法经营将被怎样处罚……近日,记者带着这些疑问走进通川区住建局寻找答案。

通川区住建局对辖区房地产企业进行销售专项整治

    1、经营二手房中介公司条件

    据通川区住建局介绍,二手房中介公司要有自己的名称和组织机构,有固定的服务场所,有规定数量的财产和经费。从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的,须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地产经纪人。

    设立房地产中介服务机构的资金和人员条件,由当地县级以上房地产管理部门进行审查,经审查合格后,再办理工商登记。需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构,应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后,再办理工商登记。设立房地产中介服务机构,应向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内,应到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的,还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。

    房地产管理部门每年将对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查,并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的,不得从事房地产中介业务。

    2、买方可要求通过中介面见卖家

    买家通过中介买房,要弄清楚房屋是否涉及有债权债务关系;用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属是否存有争议;房屋是否为共有,出卖人是否经共权人同意;房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,而侵害承租人优先购买权等权益;房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让等相关问题。如房子不是本人的,或者卖房仅是房主个人行为,其配偶对卖房事宜不知情会滋生房产纠纷。通川区住建局针对此类情况建议交易前,买家需坚持面见房主本人确定房屋产权关系,如有必要可要求卖家做公证。

    交易达成前,最好了解清楚中介费及各种服务费是多少。由于买家是全款买房,有必要目睹网签合同价格,如网签价格低于实际购房价,需要中介帮做资金监管,但不是所有中介都有这项业务,也可以签署三方协议去保证自己的权益。注意避免中介公司暗箱操作,一些中介以个人名义现金收购业主房屋,利用收购的形式赚取不正当差价。另外,业主名义上虽已出售了房屋,也获得了房款,但中介公司在销售中以房产尚未过户从事不法活动,业主仍然脱不了干系。

    3、别忽视各类费用的结算

    买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金转移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算金额。

    要注意水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结算手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。

    房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,或者采用图像资料作为合同附件。

    4、做到约定明确有章可循

    二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚。如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时,应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷的发生,即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节,买方可预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后,双方应签订一份房屋交接书,将交房中完成的事项写入其中,以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时,更应当签订房屋交接书,将未完成事项以及何时完成写入其中,以便将来如期如约履行。

    按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂时没有可以迁入户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

    房屋评估是二手房交易中的一个重要环节,这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失。

    5、卖房时别让中介独家代理

    在委托中介交易的过程中,中介往往以方便代理为由,要求房主把《房屋所有权证》交给中介代为保管,这对售房人是极为不利的,一旦卖家和中介发生纠纷,中介往往会扣住产权证不还。即使房主通过诉讼等方式要回产权证,也会投入很多时间和精力,何必呢?可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介,需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印证也可以做一些必要的设置,比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言。“独家代理”听来是一种专属服务的感觉,其实是中介为了方便获利,所以最好别让中介独家代理,否则一旦交易出现问题,卖家想换别家代理公司的机会都没有。

    房价不能由中介说了算。房屋价格多少,卖家要做到心中有数,不能全听中介的。一般来说,房屋价格是围绕市场均价上下浮动,如差异过大小心被坑。此外,需弄清楚该价格具体是什么,如是到手价的话,那就不用再计算各项费用,但如是房屋总价,就得将各项费用计算清楚,以免受骗。

    中介公司找到客户后会与卖家议价,卖家接受条件意欲交易,往往中介会收定金,并要求保管定金,卖家应对此慎重。如房子卖了,定金转为佣金倒也算了,就怕买方毁约,卖家虽可以没收定金,但中介很可能要求分一杯羹。另外,通过中介卖房最重要的是,明确中介费支付细节:具体费用多少、支付方式、支付时间,这些都要与中介约定清楚,且不可口头允诺,必须落实到书面上。通川区住建局支招,在与中介约定中介费前,建议卖家最好多找几家中介了解行情,以免花冤枉钱。

    6、卖房委托中介注意期限

    卖家委托中介出售房子就需要给中介授权,但一定要注意的是,委托的期限不宜过长。曾有中介利用委托期限过长的机会,为谋取私利拿着买方的购房款进行投资。因此,为以防万一,最好根据交易的流程,分环节有针对性地给中介进行授权委托。

    对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前,应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由哪一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定,并把相关费用标准形成书面文件,由各方确认。以免在合同签订后,履行过程中,因费用承担问题产生争议,那时即使买卖双方能达成解约的一致,也会涉及中介收取的费用因已促成合同签订而不愿退还的问题。

    卖方签署合同等文件要做到不留空白,即使有空白也要用笔划掉,这样可以防止中介或者买方在空白处填写下对卖方不利的内容,否则一旦出现纠纷,卖方可能“投诉无门”。

    曾有中介欺瞒买卖双方“吃差价”的事件发生,中介“吃到差价”原因是以各种理由阻碍买卖双方面谈交易。卖家若要避免中招,只需坚持面见买家,这样还可避免中介为图利有意对买家隐瞒房子的一些实际情况,给卖家制造麻烦。如卖家告知中介交易达成后要搬走电器,而中介刻意对买家隐瞒了这一点,等交易完成买家追究时,中介已经收到中介费,往往便以“售房者没说”脱身,留下问题让卖买双方自行协商解决。

    7、买卖双方需承担的税费

    卖方通过中介达成房产交易需承担的税费有契税、印花税、交易费、测绘费、权属登记费及取证费。按照国家相关规定,卖方要承担的契税是房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%);印花税为房款的0.05%;交易费以3元/平方米计算;测绘费以1.36元/平方米计算;权属登记费及取证费一般情况是在200元内。

    买家通过中介达成房产交易需承担的税费有印花税、交易费、营业税、个人所得税。按照国家相关规定,买方要承担的印花税是房款的0.05%;交易费以3元/平方米计算;营业税是交易额的5.5%(房产证未满5年的);个人所得税是房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。

    8、净化二手房交易市场环境

    为净化二手房交易市场环境,维护房地产市场秩序,保护消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,近期通川区住建局正在创建二手房网签系统,该系统一旦投入使用,对进一步规范存量房市场秩序和中介机构行为来说意义重大。

    据通川区住建局介绍,二手房网上签约,是指二手房买卖双方当事人通过网络操作系统签订《存量房屋买卖合同》的行为,是由区住建局推行的一个网上交易系统。这个系统运行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、核验买卖房屋权利状况、签订买卖合同都可以在网上进行。二手房网签的优点在于:房源信息更加可靠,确保交易的房屋没有权利瑕疵;交易过程全部信息化,可以缩短买卖双方交易递件的时间;二手房交易信息上网后有利于政府部门对二手市场进行监控,特别是强化对中介机构的监管和制约。

    另据了解,通川区住建局计划用2-3个月的时间启动二手房网签系统,力争今年底建立起二手房交易信息发布系统,打造全区统一的二手房交易监管服务平台,最终实现二手房交易信息发布、房源信息查询、经纪合同订立、买卖合同网签、交易资金监管、登记进程实时查询及房产中介机构管理等闭环式的全方位、全过程的二手房交易监管。

    为确保群众利益不受损失和给二手房交易市场营造一个良好的环境,通川区住建局严厉打击了房地产市场的不正之风,自今年以来已查处违规发布虚假二手房交易信息18起,向4家房地产销售企业发出限期整改通知书。 (李佩璋 本报记者 杜晓辉)

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