3年前，刘某向银行抵押房产贷款60万元借给李某，双方约定李某每月底支付利息，借款一年内还清。如今，李某还有20万元没还，刘某又想卖房，因此他通过本栏目咨询律师，抵押在银行的房子能否进行房产交易？

    心动高利

    2014年12月，李某找老同学刘某借60万元，并承诺以高额利息回报，借款1年内还清。刘某为高额利息心动，但他只拿得出10万元，便让李某多找几个同学帮助，或许能筹到60万元。李某直言，他已找过几个同学，大家可能担心他还不起钱，都婉言拒绝了，希望刘某一定要帮他渡过难关。刘某也坦言，如果李某不嫌10万元少，他回家和妻子商量决定。

    刘某和妻子谭某商量后，妻子特意打电话向在银行工作的朋友咨询，了解到李某承诺的高额利息是银行房产抵押贷款利息的近3倍，这让她十分心动，同意将10万元借给李某。次日，刘某夫妇和李某见面后，李某称为渡难关已把房产抵押给银行，让刘某也用房子去银行抵押贷款50万元，然后借给他。谭某没等丈夫开口，便急忙答应了。

    抵押贷款

    刘某夫妇带着房产证到银行咨询，得知能贷款40万元，算上10万元存款，还差10万元。这时候，刘某犹豫了，他怕李某还不起钱。可谭某不那么想，她觉得李某是个信守承诺的人，劝丈夫向亲朋好友开口借钱，凑足60万元。她认为，一旦错过这个赚钱的大好机会，就不会再有了，而且还得罪了李某。刘某觉得妻子的话有些道理，也不再多想了。

    半个月后，刘某把60万元给了李某，李某给他写了借据。此后连续8个月，李某如期向刘某支付借款利息。2015年9月底，李某还款20万元，拿回60万元借据，为刘某立下40万元借据。当年底，李某又还款20万元，承诺余下20万元2016年底还清。刘某夫妇考虑到，李某虽没还完钱，但从未拖欠利息，愿意双方再一次立下借据。2016年10月底，李某手机一直关机，刘某打听得知，他因经商亏本已离开了达州。

    后悔晚矣

    2016年底，刘某仍没找到李某，好在刘某及时将之前李某还的钱，拿10万还给了亲朋好友，30万元还了银行，还欠银行10万元贷款，这10万他只能靠自己偿还。短时间内，刘某没能筹到钱还银行，无奈选择再次贷款一年，他希望李某能早些主动和他联系，同时为减少支付银行贷款利息，得想尽办法筹钱。

    前不久，刘某夫妇决定卖房，欲通过二手房中介公司出售房子。多家中介得知他的情况均表示，抵押贷款未还清之前，房子不能交易。刘某与中介公司理论认为，自己卖房是为还贷款，没想过要卖房套现跑路。中介公司理解他的心情，出主意让他低价卖房，或许有买家愿意等他还清银行贷款，再办理房产过户手续。刘某却疑心中介公司在找借口，目的是想低价买入高价卖出，为不蒙受经济损失他咨询本栏目律师，抵押在银行的房子能否进行房产交易？

    律师点评

    四川天仁和律师事务所闫政律师结合案例认为:房产抵押，是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。在抵押期间房产的占有使用权并不改变。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。《物权法》第191条规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

    《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”也就是说，在抵押权人同意或者抵押权归于消灭的情况下，抵押物是可以交易的。但是在房屋抵押权存续期间，在房屋未解押的情况下，按照现行的产权登记手续规定，房屋的产权是不能办理过户登记的。

    结合本案来讲，刘先生可以和与受让人签订房屋买卖合同，约定由受让人先行支付部分或者全部房款，用于解除银行的抵押权后，再行办理产权过户手续。

    （本报记者 杜晓辉）