李维和张灿夫妇经过律师指点和与开发商的多次协商，最终在2015年3月20日，顺利签订了购房合同和补充协议。今年1月4日，夫妇俩接到了售楼部的电话，让他们带上身份证件、购房合同及首套房证明等在1月15日前办理交接房手续。夫妇俩很高兴，通过电话专门咨询了律师朋友后，次日就带上材料来到售楼部。

    售楼部的工作人员查看了李维夫妇的材料后，告知他们缴纳房屋契税，再到物管那儿交清物管费和装修保证金后就可以拿钥匙装修了。张灿想先查验房屋情况，工作人员说其他接房的人都是缴纳了所有费用才拿钥匙看房的，而且当时人手不够，没法带他们去看房。

    夫妇俩没什么收房经验，并没带任何验收工具，但仍一再要求先看房。售楼部的工作人员安排了一名物业工作人员把李维夫妇带到了他们所购买的住房里。夫妇二人只是粗略地看了一下房屋，就在工作人员的催促下匆匆下楼了。

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    陷入两难，不见相关文书接或不接房？

    夫妇俩来到楼下后，要求工作人员出示“三书一证一表”，即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书，房地产开发建设项目竣工综合验收合格证及建筑工程竣工验收备案表（部分地方称为证明书）等文件。这时，工作人员脸色一下就变了，说他们是售楼部，要这些文件得找项目部。夫妇俩找到了位于售楼部后面的项目部，项目部负责人一听说是查看文件资料，说负责保管资料的人请假了，让他们改天再来。

    夫妇俩按照约定，三天后再次来到了项目部，可是大门紧闭，夫妇俩再次找到售楼部，售楼部经理说，项目部的负责人到外地出差去了。当两人要求售楼部出示收房的相关文书资料时，经理指着墙上张贴的一块收房程序流程图，让他们按照墙上罗列的“审资料、交钱、签字、交钱、领钥匙”程序来，根本没有提及购房者审核开发商的相关材料，也没有提及先验房再收房。这时，李维向经理提到，如果售楼部拿不出交接房的这些文书资料，他们是不会签字收房的。经理不屑地说：“没关系，你看看我们和你们当初签订的购房补充协议上对于交接房的时间是怎么约定的，如果你们在规定期限内不办理收房手续的话，你们要承担迟延收房的违约责任！”

    李维翻开补充协议，找到当初约定的交接房时间这条，上面的确写着购房者接到通知后在30日内未办理交接房手续，视为已经收房，因此产生的违约责任、房屋灭失的风险及其他一切不良后果由购房者承担。张灿埋怨丈夫当时签订补充协议时不仔细，现在不收房，如果住进的是“黑楼”怎么办呢？

    商品房交付中，很多业主一般都是“先交钱后接房不验收”。这样的程序也许会给以后留下麻烦。本期案例讲的是李维和张灿这对夫妻在签订了购房合同及补充协议后，在商品房交付中发生的故事。

    求助律师，指着合同要求提供必备资料

    夫妇俩只好再向律师求助。律师告诉他们，《建筑工程竣工验收备案表》（以下简称“备案表”）是至关重要的一个文书，是在工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案而取得。如果商品房未能取得备案表，首先不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷。其次备案表直接关系到将来能否办下来《房产证》，如果始终无法拿到备案表，将使《房产证》化为泡影。最后，如果现在签字了，办理了收房手续，将来等到备案表下来了再想让开发商支付逾期交房违约金，会比较麻烦。总之，见到备案表后再办理入住要少冒很多风险。

    同时，《建筑法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规定，开发商有义务按期向购房人交付符合使用条件的商品房。交付使用条件既包括合同约定，也包括法定的其他条件。如果购房者和开发商在房屋买卖合同和补充协议中已经约定了备案表作为房屋交付使用时必须具备的前提条件，在开发商未能取得或不能向业主出示的情况下，则意味着开发商未能交付符合合同约定交付使用条件的商品房，就等同于开发商违约，业主有权拒绝收房。

    此时，夫妇俩在签合同和补充协议时的小心发挥了作用，他们再次找到售楼部经理，指着合同和补充协议约定的交房条件说：“我们当时约定的是你们必须提供备案表，如果你们在1个月之内仍不向我们提供备案表等文书资料，我们将按购房合同的约定追究你们逾期交房的违约责任。”经理一听李维夫妇这么说，愣了一下后满脸堆笑地答应李维夫妇尽快向他们提供交房时必备的相关文书资料。

    律师提醒：

    购房在接收商品房时，要把握“先验后收”的原则。首先要审查相关文书，确认房屋已经具备交付条件之后，再进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。验房时最好带上验收工具，有条件的还可以请专业人员帮助；审查相关文书包括查看开发商是否具有《建筑工程竣工验收备案表》、房屋的质量保证书、使用说明书以及国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积的实测数据和公摊面积的报告，并且要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。(施法闻)