不动产权属登记是否必然产生物权效力？本期“法治达州”特别选取了中国普法网发布的一则亲属间房屋腾退纠纷案典型案例，揭示了“民法典”框架下物权认定的关键要素。本案中，持证方因无法证实交易真实性，虽完成过户登记仍丧失物权主张资格。

案件回溯:

李某与杨某2003年登记结婚，2023年3月分居后进入离婚诉讼程序，2024年7月经法院判决解除婚姻关系。争议房产系夫妻关系存续期间购置，原登记于杨某名下。在双方婚姻危机期间（2023年3月），杨某将该房产过户至其亲属陈某名下，但李某始终实际占有使用该房屋。陈某持新办产权证起诉要求李某腾退房屋。

司法裁判:

本案争议焦点在于陈某是否实际取得房屋所有权。法院审理发现：

一、关键证据缺失。陈某主张以50万元购买房屋，但无法提供书面买卖合同，对于17万元现金支付的时间地点、资金来源，以及所谓“债务抵顶”33万元的具体债权债务关系，均无法作出合理说明。

二、交易流程反常。正常房屋交易中，大额购房款通常通过银行转账留存凭证，而陈某所谓的“现金+债务抵顶”支付方式缺乏佐证，与其主张的高达50万元交易金额明显不符。

三、存在利益关联。涉案房屋过户发生于杨某与配偶李某分居离婚期间，陈某与杨某存在亲属关系，结合异常交易特征，法院认定该过户行为具有规避夫妻共同财产分割的嫌疑。

综上，法院审理查明，原告陈某虽持有涉案房屋不动产权证，但因其与出卖人杨某的房屋交易存在重大瑕疵，法院认定双方不存在真实买卖关系，故判决驳回陈某要求现居住人李某腾退房屋的诉求。

法官在释法明理时指出，根据“民法典”第二百零九条，不动产物权变动需以真实交易为基础。本案中，陈某虽完成过户登记，但因基础法律关系不真实，不能产生物权变动效力。

法官详细释明法律规定后，陈某主动撤诉结案。

法官提醒:

《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或动产的，权利人有权请求返还原物。返还原物纠纷的主体必须是物权人。不动产权属证书仅是登记机关颁发的权利证明文件，其来源于不动产登记簿，具有初步证明效力，但仅具有权利推定的效力，并不能直接决定实体所有权的存在与否。即使办理了房屋过户登记手续，登记人也不必然享有所有权。

对于不动产的真实权属，需要审查不动产登记的原因。若涉及通过交易取得不动产权，则需审查出卖人是否有权处分、是否存在合法有效的买卖合同，以及房产是否已办理过户登记。只有满足上述条件，买受人才能取得房产所有权。

在上述三个条件中，若出卖人属于无权处分，但买受人符合善意取得的条件，仍可获得房屋所有权。相反，若双方之间不存在合法有效的买卖关系或未办理过户登记，缺少其中任何一个条件，买受人均无权取得所有权。例如，在本案中，杨某与陈某之间并无真实交易关系，仅办理了过户登记，因此陈某无法获得案涉房屋的所有权。陈某并非所有权人，无权要求李某返还房屋。

□记者 闫军 整理