市政协委员娄锡锋
近几年来，在跨越式发展战略和西部大开发战略的大力推动下，山区贫困县市房地产行业发展势头良好，日渐成为支撑地方经济发展的重要力量。尤其是随着住房体制改革不断深入，城镇化进程加快，城镇居民和农民进城对住房的需求大幅度增长，房地产开发已成为继水、电、路等基础建设之后的又一大亮点。
今年，我们在组织相关政协委员的调研和视察中发现，房地产开发中的私人建房、隐性开发问题，值得引起 我们各级政府的注意和研究。
一、现状
在西部，特别是贫困山区的市县区作为经济开发的新兴地区，房地产行业起步较晚，法制管理不够规范，私人房地产的隐性开发主要集中在城区的边远位置和中心乡镇。其开发形态各异，具体表现为：一是个人自主开发，即从取得土地使用权到房屋施工建设、销售全过程；二是联户合作建房，即一方出土地，另一方出资金合作建房后销售；三是拆旧房建新房，将现有房拆除，重新加宽加层修建后对外出售；四是违规超标准建房后，通过建设局对其处罚后，让其建筑成为合法化；五是未取得土地使用权、建设许可证，先动工后建设，由国土、建设部门对其处罚后，使其合法化对外销售。这样，既扰乱了城乡建设市场，破坏了统一的城乡建设规划和管理，又导致国家财政税收的大量流失,严重影响了房地产开发市场。
以万源市为例，目前私人房产隐性开发建设房屋的现象较多。这类开发建设，大多数没有遵守城乡建设规划，造成建成房屋参差不齐，满目零乱，损害城市形象；更为严重的是根据私人房产开发税源测算，应缴纳的相关税费之实收额不到5%，与应收差距之大实在惊人，现状令人堪忧！而且，据了解，当前在国家严格控制土地审批的大背景下，房地产业异常火爆，房价飙升让人不敢想象，由此产生的泥沙俱下现象，蔓延各地房地产市场也是较为普遍的。
二、存在的问题及成因
从税种看，现行税收制度规定了房地产开发涉及的税种有12个，分别是：营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税（以下统称所得税）、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税（外国企业及外商投资企业）、印花税、耕地占用税、契税、资源税等。涉及的基金附加有：教育费附加、地方教育费附加。从征税环节看，在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收。从管理模式看，《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知（国税发［2005］82号）》规定了一体化管理的内容：“以契税为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。”
从以上分析，不难看出：房地产税收管理存在热点、难点问题。由于环节众多，税种纷繁复杂，各税种在各环节的纳税主体、纳税时间、税收优惠规定各异，对于房地产税收的管理存在难点。随着房地产市场近年来一路走俏，私人房地产隐性开发规模逐步扩大，加之具有周期长、流动性大、隐蔽性强等特点，这对于私人房地产隐性开发的税收征收管理来说，就更存在热点、难点问题。应纳税费与实际征收额差距之大，形成的主要原因是：
（一）税源失控，导致税款大量流失
受房地产税制陈旧和征管手段落后的制约，税源管理总体上较为粗放。一是信息采集不够。由于各部门协调配合差，仅仅依靠税收管理员的工作责任心和纳税人的自觉程度，对房产隐性开发的涉税信息管理难以到位。 仅凭群众举报和税务机关实地查看来收集信息，导致信息滞后，准确性受到影响。另一方面纳税人提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题；二是税源监控不到位。受信息掌握难的制约，其销售环节取得的收入与实现收入的时间，同实际应纳的税款与实现税收的时间无法实施监控比对，影响税款的正常入库；三是征管模式与征收环境不适应，导致税源失控。现行税收征管模式强调纳税人自行申报和税务机关优质服务，而相当一部分纳税人纳税意识淡薄，税收申报不实，导致税源失控。
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